Piața imobiliară globală, îngropată în datorii de sute de miliarde de dolari

Prăbușirea celei mai mari clase de active din lume s-a extins de la piața imobiliară la cea comercială, amenințând să dezlănțuie valuri de turbulențe de credit în întreaga economie mondială.

Aproape 175 de miliarde de dolari din creditele imobiliare sunt deja în dificultate, potrivit datelor compilate de Bloomberg. Pe măsură ce prețul ratelor mai mari ale dobânzilor se mărește, multe piețe imobiliare sunt aproape înghețate, unii creditori spunându-le debitorilor să vândă activele sau să riște executarea silită, pe fondul cererilor de capital suplimentar din partea proprietarilor.

Această criză a fost vizibilă mai ales în Europa și SUA în ultimii ani. Creșterea costurilor de construcție, a impozitelor pe proprietate și a ratelor dobânzilor au avut un impact uriaș. La fel și o cantitate record de spații de birouri disponibile.

Cererea slabă și o creștere a ofertelor de subînchiriere din partea companiilor care încearcă să se debaraseze de spațiile de lucru inutile îi forțează pe proprietari să cheltuiască sume uriașe de bani pentru a încheia înțelegeri, împingându-i în același timp pe unii dintre ei să își predea proprietățile creditorilor mai degrabă decât să se confrunte cu lupte de executare silită.

Conform unui studiu realizat de firma de avocatură Weil, Gotshal & Manges, nivelurile de dificultate din sectorul imobiliar european sunt cele mai ridicate din ultimul deceniu, în parte din cauza scăderii lichidităților.

Valorile proprietăților comerciale din Marea Britanie au scăzut cu peste 20% în a doua jumătate a anului 2022, arată datele MSCI Inc. În SUA, scăderea a fost de aproximativ 9%, potrivit Green Street.

Scăderea tranzacțiilor și a dezvoltării în domeniul imobiliar comercial și rezidențial va avea un impact inevitabil asupra cheltuielilor din economia reală. Și ar putea  reprezenta un risc pentru locurile de muncă și creșterea economică.

„Ceea ce avem în această recesiune este un set destul de unic de circumstanțe economice. Ratele dobânzilor se înăspresc în loc să îndulcească lovitura pentru sectorul imobiliar și pentru alte corporații”, a declarat Ian Guthrie, director general în cadrul echipei de consultanță a brokerului imobiliar  Jones Lang LaSalle Inc.

Piața imobiliară „se confruntă cu  o rezervă de credite cu potențial de neplată, unde fluxurile de numerar sunt sub presiune”.

Anul acesta, a menționat el, „este momentul în care aceste probleme vor începe să se manifeste”. Aproximativ unul din 10 credite corporative din Europa este deja neperformant și prezintă un risc de credit crescut, potrivit JLL.

Proprietățile comerciale – de la birouri la centre comerciale – sunt mai sensibile la condițiile economice decât alte clase de active, subliniază Andreas Dombret, care a făcut parte din consiliile de administrație ale Bundesbank din Germania și ale Băncii Reglementelor Internaționale, adăugând că „în trecut, atunci când bula a explodat, de foarte multe ori aceasta a fost legată de imobiliarele comerciale”.