Noul sediu londonez al Deutsche Bank a fost o proprietate râvnită în luna februarie. Potențialii cumpărători au vrut să pună pe masă aproape un miliard de lire sterline. Apoi, Rusia a invadat Ucraina.
Prețurile la energie și alimente au crescut vertiginos, iar băncile centrale au înăsprit frâiele politicii monetare mai brusc decât o făcuseră în ultimele decenii. De atunci, bazele boom-ului imobiliar european, care părea că nu vrea să se termine, se prăbușesc.
Prețul acțiunilor companiilor imobiliare listate la bursă, care au scăzut cu peste 40% de la începutul anului, este un semnal. În comparație cu valoarea contabilă, acțiunile valorează mai puțin decât data trecută, în timpul crizei financiare. Sfârșitul erei banilor ietftini se manifestă doar pe nesimțite.
Cum ar fi clădirea Deutsche Bank din Londra, de exemplu. Dezvoltatorul imobiliar Land Securities Group Plc a fost nevoit în cele din urmă să accepte un preț de 809 milioane de lire sterline în urmă cu câteva zile, cu aproximativ 15% sub ofertele făcute înainte de atacul rusesc asupra Ucrainei.
Între timp, multe persoane care doresc să vândă nici măcar nu mai testează piața, ceea ce face dificilă evaluarea situației. Potrivit brokerului CBRE Group Inc, proprietăți de birouri londoneze în valoare de 6 miliarde de lire sterline au fost scoase la vânzare, inclusiv sediul londonez al Bank of America de lângă Catedrala St Paul.
Situație similară pe piața UE. Pentru împrumuturile garantate de imobiliare germane și franceze, Hans Vrensen de la AEW Capital Management vede un deficit de finanțare de până la 24 de miliarde de euro în următorii trei ani.
Cel mai mare proprietar din Germania, Vonovia SE, este unul dintre primii care a vândut proprietăți pentru a reduce datoriile. Pe lista de vânzări se află apartamente și locuințe în valoare de peste 13 miliarde de euro.
Aroundtown, Adler Group și compania suedeză SBB doresc, de asemenea, să se despartă de proiecte înainte ca împrumuturile să devină scadente.
Titlurile de stat reprezintă un ghid esențial pentru evaluarea proprietăților imobiliare. În anii în care ratele dobânzilor erau negative, așteptările cumpărătorilor în ceea ce privește randamentele au fost, în consecință, minime. Însă, după ce chiar și randamentul obligațiunilor pe 10 ani a crescut cu aproximativ 2,3 puncte procentuale în acest an, prețurile cresc în continuare.
Situația va fi probabil mult mai proastă pe continent, unde randamentele au continuat să scadă în ultimii cinci ani.
Acest lucru este problematic pentru companiile imobiliare. În condițiile în care randamentele de închiriere sunt încă extrem de scăzute, chiar și schimbările mici au un impact foarte mare asupra evaluărilor.
Un alt exemplu: o clădire cu venituri din chirii de 10 milioane de euro ar valora 400 de milioane de euro în loc de 500 de milioane dacă randamentul ar crește de la 2% la 2,5%.
În Germania, costurile locuințelor erau deja prea mari pentru mai mult de 10% din gospodării anul trecut – și asta înainte ca inflația să se înființeze cu adevărat.
Judecata piețelor de capital este clară. Dacă piețele bursiere își vor urma calea, portofoliile celor mai mari proprietari ar trebui să fie devalorizate cu aproape 40%, potrivit Businessupdate.
În plus, există o schimbare structurală în ceea ce privește împrumuturile: programul de achiziție de obligațiuni al Băncii Centrale Europene a făcut mai atractivă pentru proprietarii de locuințe emiterea de obligațiuni negarantate în locul ipotecilor garantate.În următorii trei ani, companiile imobiliare vor avea obligațiuni scadente în valoare de aproximativ 80 de miliarde de euro.
